Как продать долю в квартире

Со времен легендарного героя Булгакова многое изменилось, однако по-прежнему особо остро стоит жилищный вопрос. Проблемы с куплей-продажей, арендой и разделом недвижимого имущества все еще актуальны. 

Немного о долевой недвижимости

Долевая собственность широко распространена в крупных городах и мегаполисах. В результате приватизации коммунальной недвижимости и ее «раздела» владельцами одной квартиры могут являться от двух до семи человек. Это либо совершенно чужие люди (соседи по коммуналке), либо родственники (родители и их дети), либо даже бывшие родственники (муж и жена в разводе). Рано или поздно у одного из совладельцев возникает вполне логичное желание «разъехаться», продать свою долю. Так поступают и малообеспеченные граждане, продающие какую-либо часть своей большой квартиры с целью получения крупной суммы денег. А покупатели находятся достаточно быстро. Ими становятся люди, которые не имеют финансовой возможности приобрести отдельное жилье (нет возможности взять кредит, например), посему соглашаются на покупку «личного угла» в чужой квартире. Легко понять, что особо остро подобная проблема стоит перед жителями столицы и областных центров, где жилье дорожает не по дням, а по часам. Однако перспектива стать совладельцем доли в квартире не такая уж радужная. Подобный вид собственности таит в себе существенные недостатки. Без получения согласия всех совладельцев нельзя прописать новых жильцов и даже сделать ремонт. Существенно осложняется и процедура продажи и аренды своей доли в квартире.

Процедура выделения доли

Для того чтобы продать долю в квартире, необходимо пройти не быструю и хлопотную процедуру выделения доли. То есть теоретически, после приватизации одному из владельцев принадлежит некая доля. На данный момент эта доля выглядит достаточно виртуально. Так вот процедура выдела доли конкретизирует данное понятие. Доля может быть идеальной, то есть выраженной дробно. Например, в двухкомнатной квартире два совладельца, и доля каждого из них ½. Доля в натуре предполагает передачу в собственность каждому владельцу одной из комнат, а владение помещениями общего пользования (коридор, кухня, кладовая) остается долевым. Причем при выделении доли факт совместной собственности не аннулируется. Просто каждая доля становится личной, а соседи остаются совладельцами.

Существует также процедура раздела совместной собственности. Это, зачастую, сложный и длительный процесс, в результате которого общая собственность аннулируется. Владельцем жилья становится один человек.

Выделение доли важно оформить нотариально, принятое устное решение никакой юридической силы не имеет. Выделение доли можно провести в регламентированном законом порядке. Но, как правило, совладельцы конфликтуют, не могут найти общий язык и принять взаимовыгодное решение. Поэтому выделение доли обычно осуществляется через суд. Копию искового заявления легко найти в интернете. Как правило, заявление подает тот совладелец, который больше остальных заинтересован в результате. К исковому заявлению прилагаются копии устанавливающих личность и правоустанавливающих документов на жилье. Судебная тяжба может тянуться дольше шести месяцев, особенно, если остальные совладельцы жилья не посещают заседания. Однако, во многих случаях выделение доли через суд — единственно возможное решение.

Процедура продажи доли в квартире

После выделения доли в квартире процесс купли-продажи ее идет практически так же, как и обычная сделка. За исключением нескольких деталей. По закону первоочередное право на выкуп доли в квартире имеют все ее собственники. Технически осуществить это право можно следующим образом. Всех совладельцев следует ознакомить с предложением о покупке доли. В нем должны быть указаны технические характеристики недвижимости и ее стоимость. В течение месяца со дня ознакомления с данным документом совладельцы принимают решение покупать предложенное имущество или отказаться. Во избежание проблем в дальнейшем письма-предложения отправлять нужно заказным письмом с уведомлением. Так в случае необходимости у вас на руках будет доказательство для суда.

Существует стойкое убеждение, якобы соседи-собственники могут каким-то образом помешать решению одного из совладельцев продать долю в квартире. На самом деле у них лишь два варианта — самим выкупить эту долю либо отказаться от покупки. Возможны, конечно, мелкие пакости со стороны совладельцев, но законных помех к реализации вашего желания они создать не могут.

По истечении 30-дневного срока со дня ознакомления совладельцев, вы можете продавать свою долю. По закону, в случае отказа всех собственников, вы можете продать долю в квартире любому лицу на свой выбор. Однако цена сделки должна быть ни меньше, ни больше заявленной в предложении. В противном случае в течение трех месяцев любой из совладельцев может оспорить и в судебном порядке аннулировать сделку купли-продажи.

Очень часто дабы избежать процедуры уведомления соседей, продавец доли не продает ее, а оформляет дарственную. При этом виде сделки уведомлять совладельцев не нужно, сделка обходится дешевле и проходит быстрее. Однако если вы дарите долю в квартире лицу, не состоящему с вами в родстве, эту сделку также можно оспорить. Правда, для этого истцу придется доказать, что передача денег при дарении имела место, однако учитывая отсутствие родства между дарителем и одаряемым шансы истца выиграть дело максимально велики.

Долю в квартире можно продать в рассрочку или с отсрочкой платежей. Эти нюансы нужно обязательно максимально осветить в договоре, а заинтересован в этом, прежде всего, продавец.

Продажа доли в квартире не столько сложный, сколько хлопотный процесс. Из-за непонимания между совладельцами он может растянуться надолго. Тем не менее, самым трудным будет именно процедура выделения доли в квартире.